Magandang araw po Atty. Isa sa mga tagahanga at taga-subaybay mo sa Youtube Channel na “Batas Pinoy”. Nakatira po kami sa lupa ng mahigit kumulang 50 na taon at ang may-ari ay ang kapatid ng tatay ko. Magkapatid po sila sa nanay. Bago po kc nag asawa ang lolo ko meron na pong anak ang lola ko at yun ang may ari ng lupa. Nakatira po ang may ari ng lupa sa United States at namatay na po sya mga 10 taon na ang nakaraan. Meron po syang dalawang anak. Bago po yumao ang may ari ng lupa, inihabilin ng may ari na ibigay nalang ang lupa sa Tatay ko kc lahat naman ng anak nya ay naninirahan na din sa U.S.A at sumang-ayon naman ang dalawang anak.
Kamakailan lang, nagkausap ang tatay ko at ang dalawang anak ng may ari (bali mga pinsan ko) kung kailan daw namin ipapalipat ang lupa sa pangalan ng papa ko? Sagot nang tatay na pag bubuti na po ang panahon dahil pandemic ay lalakarin na po naming ang paglipat. Paglipas ng isang taon, nagkausap ulit sila na kung sisimulan na ang paglipat at hihingi po ang dalawang anak ng tig isang hektarya mula sa kabuuhang lupa.
Ang kabuuhang lupa ay nasa 8 hektarya.Wala pong problema kung hihingi sila ng dalawang hektarya sabi ng tatay ko. Ang tanong po, anu-ano po ang proseso at mga requirements sa paglipat ng lupa mula sa kapatid ng tatay ko papunta sa pangalan tatay ko considering na hihingi nag tig isang hektarya ang dalawang anak sa may ari?
Pwede po bang pakilahad sa proseso para po susundan nalang namin ang pamamaraan para magkaroon po kami ng linaw bago po namin sisimulan ang paglipat? Ang lupa po ay titulado at kami po mismo ang nagbabayad ng buhis sa mahabang panahon. Updated din po ang bayad ng buhis. Maraming Salamat po sa pagtugon sa mga katanungan ko. Good speed Atty. Wong.
ANS : Dahil nagkakasundo naman ung mga heirs ng may-ari ng lupa, ay hindi maging complicated ang pagpapa ayos at proseso nito upang mapalipat o magkaroon ng titulo ang bawat tagapagmana ayon sa kanilang kagustuhan. Dahil wala lang settlement of estate ang nangyari sa mga ari-arian ng namatay kasama na rito ung nasabing lote kailangan muna na mag karoon ng Extrajudicial Settlement of Estate with Partitition ung mga heirs.
As first step, mag pasurvey kayo sa geodetic engineer upang magkaroon ng physical partition ung kabuang lupa in accordance with the agreement of the heirs. Sa pag pa survey ninyo ay ma-subdivide ung lote into several lots na kung saan ung tatay at mga anak ay magkakaroon ng kanya-kanyang lote.
Just assure with the Geodetic Engineer na dapat ang bawat lote at subdivision plans ay mayroong approved technical descriptions ang mga nabanggit na subdivision and plans na approved ng Land Management Bureau (LMBDENR). Base sa kwento mo ay ung mga compulsory heirs ng namatay na may-ari ng lupa, ung mga anak ninyo na tatlo o kayong magpipinsan.Hindi maliwanag sa kwento mo kung buhay pa ung asawa ng may-ari.
For this purpose it will assume na patay na rin ito, kung kaya uung mga tatlong anak na lang(mga pinsan mo) ang mga maituturing na mga compulsory heirs ng namatay na may-ari ng lupa. Be sure na pag punta ninyo sa lawyer ay ready na ung certified trued copy ng death certificate ng may-ari, certified ture copy ng titile, tax declaration certificates, Tax Account Number(TIN) ng bawat isa, at ung copies subdivisions and lot plans nabanggit. Dahil pinagbilin ng may-ari na ung lupa ay ibigay na lang sa tatay mo, at wala namang pagtutol sa mga anak ng namatay, ang mangyayari niyan ay mag karoon ng waiver ung mga anak in favor sa tatay mo, to the extent of the area na ayon sa kanilang pinagkasunduan at ang ma-retain na lang sa mga anak ay ung naiwang area doon sa kabuang 8 hectares.
Take note na kung agricultural land ung lupa, ang maximum na maaring pag mamay-ari ng mamamayan ay hindi lalampas sa 5 hectares. Base sa nakasaad sa itaas ay maari na kayong lumapit sa iyong lawyer upang mag pagawa ng Extrajudicial Settlement of Estate with Deed of Partition, at base sa nasabing napag usapang partition ng lote ang mga ito ay nakasaad sa Extrajudicial Settlement of Estate and Partition at dapat pirmahan ninyong lahat ang mga ito at mapanotaryo.
Then, bayaran ninyo ung Estate Tax, Donor’s tax which is being assessed for the heirs who waived a portion of their legetimes or shares, documentary stamp taxes. Note further that if kung ung may-ari ng lupa ay namatay na 10 years ago, the penalty and interest charges nito must have already increased at lot as interest and penalty charges are compounded at 20% per annum.
Take advantage of the Estate Tax Amnesty law, which recently has been extended until June 14,2023 sa ilalim ng R.A. No.11569, upang ang babayaran ninyo ay ung basic tax due na lang. Then, you have to publish the notarial portion of the settlement of the estate hinggil sa publication nito sa newspaper of general circulation for 3 consecutive weeks. This is a very important requirement just like the full payment of the above-mentioned taxes.
Pag na comply na ninyo mga nasabing mga requirements, ay mabibigyan na kayo ng certificate authorizing registration(car) ng BIR. Ang mga ito ay kakailanganin ng Assessor’s office at ng Register of deed(RD) upang macancel ung lumang titulo at mapapalitan ito ng mga bagong titulo base sa nasabing subdivision and lot plans for the issuance of the individual titles.